Metodología y fuentes de datos
Fuentes
Base catastral parcelaria: Dirección Provincial de Catastro e Información Territorial del Neuquén (capas Parcelas y Unidades Funcionales), recortada al ejido municipal 2022 (Ley Provincial N.º 3332): 63.762 parcelas.
Publicaciones inmobiliarias: relevamiento automatizado de 61 sitios de inmobiliarias de Neuquén capital (listado público del Colegio de Martilleros) y portales (Zonaprop, red RE/MAX), conservando solo avisos con coordenadas declaradas por la fuente: 1.881 publicaciones únicas tras depuración y deduplicación.
Unidades funcionales: 10.566 unidades de propiedad horizontal del ejido —incluidos 2.335 lotes de urbanizaciones cerradas (barrios privados)— incorporadas como capa de detalle. Zonificación urbanística: SITUN — Municipalidad de Neuquén (543 polígonos, 116 códigos, con 102 corredores y ejes urbanos). Barrios y ejido: cartografía oficial municipal.
Procesamiento
Cada aviso se asigna por posición a su parcela catastral, barrio y zona urbanística. La zona de cada parcela se calcula por intersección real de su geometría con los polígonos SITUN. Los corredores urbanos corren sobre las avenidas y afectan a las parcelas linderas a su traza, de modo que una parcela frentista suma a su zona base el o los corredores con los que es lindera (en esquina, suele sumar dos). Los indicadores (FOS, FOT, alturas, lote mínimo) y los usos del suelo permitidos provienen de la Ordenanza 11260 de la Municipalidad de Neuquén (indicadores 2008 y cuadro de usos 2007).
Los precios se normalizan a dólares (los montos en pesos al tipo de cambio configurable del sitio). Las superficies se extraen del texto del aviso; en terrenos sin dato se usa la superficie de mensura de la parcela vinculada, y en casas/departamentos se estima por tipología (dormitorios), marcándola como estimada.
Sobre las muestras depuradas (percentiles 3–97 y rangos de sanidad) se interpolan superficies de valor por IDW (12 vecinos, radio 2,5 km, potencia 2) al centroide de cada parcela: valor de suelo (167 muestras de lotes en venta), valor del m² construido (488 muestras) y alquiler mensual (143 muestras). La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido por el valor de compra del m², sin gastos, impuestos ni vacancia. Cada parcela informa cuántas muestras sustentan su estimación (confianza).
Indicadores urbanísticos
Los FOT/FOS/alturas mostrados son referenciales por familia normativa y pueden no reflejar la norma exacta de cada zona, anexos ni excepciones. Verificá siempre la normativa vigente en SITUN y ante la Dirección de Planeamiento de la Municipalidad de Neuquén.
Limitaciones
Los valores de portales son precios de oferta, no de cierre. Las estimaciones son estadísticas y pierden precisión donde hay pocas muestras. Este sitio no constituye tasación profesional ni asesoramiento financiero.
Última actualización de datos: junio 2026 · contacto: info@invertirneuquen.com.ar